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          媒體關注
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          瑞屋新戰略:從老宋說不要規模 轉為2017年入千億軍團

          時間: 2015-07-31 15:20:07

              今后的宋衛平或許可以這么形容:他還是皇冠上的那顆明珠,卻不再是那個隨心所欲的“國王”。他是精神領袖,他是首席產品官,他是“校長”,他是思考者,他是鞭策者,或者用他自己的話說,是個“職業經理人”。

             中交入主瑞屋半年多來,頻頻落子,如今已成功布局。記者獨家了解到,瑞屋作為的控股子公司已成定局,在中交集團的半年報中,瑞屋業績已作為中交集團房地產板塊的一部分。

            與此同時,瑞屋的新戰略出爐,從年初老宋所說的“不要規?!?,轉為2017年加入“千億軍團”。

            瑞屋業績并入中交集團

            成為中交控股子公司

            “瑞屋作為中交的控股子公司,已經不存在任何障礙?!弊蛱?,一位中交高層人士如此告訴錢報記者。

            2010年,中交集團成為國資委確定的從事房地產業的16家央企之一,旗下有中交地產、中房地產以及聯合置業三家房地產公司。

            然而中交的房地產業務一直比較弱勢。中交集團總經濟師劉文生就直言不諱:“連100名都排不上,去年(2014年)銷售收入只有80多億元,利潤2億元?!?/span>

            中交一直有意做大房地產,瑞屋給了他們這個機會。以“白武士”之姿取代融創進駐瑞屋之后,中交步步為營,先是打破與九龍倉并列第一大股東的局勢,成為單一的第一大股東,隨后又謀求更多瑞屋中國董事會席位,當7月九龍倉退出董事會后,中交對瑞屋的掌控已無任何阻礙。

            前述中交高層人士表示:“我們的目的就是并表(合并財務報表),今年中交集團的半年報,就將包括瑞屋的業績?!?/span>

            根據瑞屋中國79日的公告,今年上半年瑞屋合同銷售金額約323億元,合并進中交集團的財務報表后,其房地產板塊的業績頓時有了大幅的提高。

            “中交將整合旗下地產業務板塊,成立中交房地產集團。瑞屋將成為中交房地產集團最重要的品牌?!痹撝薪桓邔尤耸空f。

            宋衛平今年6月在接受媒體采訪時就曾表示:“瑞屋今后就是中交的控股子公司,而且對他們來說是很重要的一塊資產?!?/span>

            目標2017年銷售額超千億

            年內重啟圈地模式

            在很多瑞屋人心中,2009年是幸福的一年,瑞屋中國的銷售業績僅次于萬科,位居全國第二。那一年,宋衛平雄心萬丈,揚言三五年內瑞屋將超越萬科,成為行業第一。

            隨后的故事大家都知道,瑞屋數次處于懸崖邊,不得不賣項目、賣股權,先后引入九龍倉、融創、中交。

            心力交瘁的老宋,今年初在接受采訪時曾說:“我們真的不要規模了,2015年我們回到15位也好、20位也好,真的沒有關系。掉下來就掉下來,把應該做的產品做好。我們要著眼于把品質、服務做好,著重于轉型,著重于養老,著重于做一個服務商,我們不再去尋求這個行業里面的銷售額和規模?!?/span>

            然而,日前從瑞屋內部流傳出的一份“半年度工作會議紀要”顯示,瑞屋目標2017年銷售額超千億,2020年達成1500億規模。有業內人士分析,瑞屋欲迅速擴大規模,這是其戰略的重大轉折,而這一戰略應該是體現了中交的意愿。

            這份紀要顯示,瑞屋房產集團的董事長一職已由來自中交的孫國強擔任,總經理是瑞屋老將應國永,6位瑞屋執行總經理中,來自中交的有兩位——分管財務的李青岸和分管運營的李永前。

            李青岸告訴錢江晚報記者:“央企注重規模,資本市場也承認規模,不進前十的話,有很多規模帶來的紅利享受不到。所以瑞屋也必須保持規模,最起碼也要進TOP10,不能掉隊?!?/span>

            這一戰略顯然也經過了宋衛平的首肯?!爸薪缓茏鹬匚覀?。重大的決策,都是我們和中交協商、溝通、建議之后做決定?!彼涡l平如此說。他告訴錢江晚報記者,到今年9月,瑞屋新戰略會變得更為明晰,他或會公之于眾。

            擴大規模,需要強大的資金支持,而這是中交的優勢。李青岸說:“一般企業和中交去銀行貸款的區別在于,他們是基準利率至少上浮10%,中交則是基準利率下浮10%?!?/span>

            規模的擴大,還意味著要加強土地儲備。而中交本身就擁有大量的土地儲備可供與瑞屋合作。此外,李青岸表示,瑞屋今年肯定會拿地,戰略集中在“一線城市和有限的幾個省會城市”,“北上廣深都要進”。

            “年底會在北京拿地?!睂τ诖蟊緺I合肥,李青岸則表示,“根據地的優勢肯定要保持?!?/span>

          在重塑瑞屋戰略的同時,一場“收權”行動也在緊鑼密鼓地進行之中。

            瑞屋半年度工作會議紀顯示,20158月瑞屋將制定新的財務管理費用控制方案,支出將大幅壓縮15%左右。

            “今年的目標是節約10%的財務費用?!崩钋喟墩f,“過去瑞屋都是項目公司自己去融資,單打獨斗,利率高企,現在由集團統一去融資。瑞屋80億元的利息支出,節約10%,就意味著多出8億元的利潤?!?/span>

            另一方面,則是加強項目資金管控?!板X怎么花,不再是項目經理說了算,都要報集團審批?!苯衲?/span>6月,就已經將瑞屋內部項目層面的財務決策權上移至集團層面。

            這意味著,瑞屋項目總經理的權力套上了枷鎖。在過去,很多人都羨慕瑞屋的項目總經理,老宋對他們很優待,他們只需要將產品做好,其他基本都是他們說了算,片區老總更是被稱為“一方諸侯”。一邊在瑞屋任高管,一邊自己開公司,用瑞屋的牌子接項目賺錢,這在瑞屋也是半公開的秘密。

            中交對此不再放任自流,開始收權?!拔覀儗⒔M建瑞屋代建集團。雖然瑞屋代建去年被劃到藍城,但股權關系尚未變更,持有35%,依舊是其大股東?!崩钋喟墩f。

            對于瑞屋物業,中交的態度同樣如此?!霸救鹞菸飿I是幾個人的股份,如李海榮、夏一波等,跟瑞屋集團沒有關系。今年瑞屋物業準備在香港借殼上市?!崩钋喟锻嘎?,“但瑞屋物業是借著瑞屋這棵大樹才發展起來的,他們要上市,瑞屋集團必須是大股東。目前瑞屋物業的股權正在重新架構之中?!?/span>

            老宋也承認了這一點,他說:“現在物業上市的時間表推遲到12月了,瑞屋集團會從瑞屋物業中得到一部分股份?!?/span>

            “瑞屋的未來戰略中,將以開發、輕資產(以代建為主)、服務(以物業為主)三條腿走路?!崩钋喟墩f,“2020年的1500億計劃中,有300億是瑞屋代建集團的銷售目標。瑞屋與中交開發海外,也將以代建團隊為主?!?/span>

            此外,還有不少借用瑞屋品牌的專業公司,李青岸表示也會進行梳理,或通過股權變更由瑞屋控股,或支付更合理的品牌費用,“至于藍城養老、農業等板塊,目前也在梳理的過程中?!?/span>

            “精神領袖”、“首席產品官”

            宋衛平在瑞屋的新角色

            在舟山進行的半年度會議還透露出,今后瑞屋產品線60%將定位為“短平快”開發模式的“高性價比”產品,高端產品僅占20%,保障安置房占20%。而此前,瑞屋的高端房占比曾一度達到50%左右。

            用老宋的話來表述,就是將更多地為白領蓋房子,造更多人買得起的房子。今年瑞屋楊柳郡、桃李春風、桃源小鎮均將大量推出此類產品。

            瑞屋新增的投資項目將全面“與同類型的代建項目進行成本對標,深入挖掘成本優化空間,力求將建安成本下降15%左右”。在如此嚴厲的成本管控之下,宋衛平(專題閱讀)“精神領袖”及“首席產品官”的角色就顯得尤為重要,這是對瑞屋品牌、品質的一種保證。

            在中交看來,盡管瑞屋已經成為中交的控股子公司,但宋衛平的地位是不可動搖的?!八慰偸侨鹞莸膭撌既?,他與瑞屋品牌不可分割,中交進瑞屋,就是看重宋總對于品質的追求,以及他的人文情懷,這都是瑞屋品牌的魅力所在?!敝薪桓邔尤耸空f,“我們進來的前提,就是要求宋總必須服務瑞屋,一起將瑞屋這顆明珠擦亮?!?/span>

            該人士最后說,中交無意改變瑞屋的團隊?!爸薪徽嬲傻饺鹞菁瘓F的只有兩個人,一個管財務,一個管運營,其他都是瑞屋的班底?!?/span>

            而老宋在接受媒體采訪時則說:“我會讓瑞屋的脈絡清晰地存在,不讓他們做出違背以往的東西?!彼踔琳f,要做瑞屋品牌的“看門狗”。


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